北京房地产市场大数据报告：居民还贷压力大，平均还贷额度151万元

房地产大数据报告贷款购房

王小嫱 | 2016-04-26 16:51

【数据猿导读】从整体来看，从2010至今，北京市场交易量呈现出“W”型，交易量处于持续上行阶段。其中，房价年均增长率达16.7%，首置成交占比为非首置3倍；购房主力军也越来越趋于年轻化

市场仍高位运行

1、交易量处于持续上行阶段

从2010至今，北京市场交易量呈现出“W”型，2010年，受国十一条收紧政策影响，成交量高位运行;2013年，受“国五条”政策影响，成交量达到顶峰;2014年受经济下行影响，房地产市场降温，交易量下滑;2015年，政策持续宽松，致成交量稳步上行，年均交易量(1.7万套)赶超2010年(1.6万套)，创历史新高。

此外，随着土地的稀缺，北京房地产市场已然进入存量房时代，自2010年以来，北京二手房成交量均高于新建住宅，进入2016年，北京二手住宅的成交量达到新建住宅交易量的3倍。数据显示，2010年至2015年底，北京二手住宅共成交92.3万套，商品住宅共成交58.4万套。

2、房价年均增长率达16.7%

纵观价格指数走势图可以看出，北京房价呈现周期的变化，总体呈现调→降→抚→涨的态势，2010年调控收紧至2012年房价下行，于是政府开始降息救市，到2013年房价大幅上涨，2014年起又经历下一轮的调控。从租金指数走势来看，租金的变动表现稍微平稳，并未出现大涨大跌的局面，主要是由于租赁市场是住房真实需求的体现，存在的投机性较小。

数据显示，2010年至2015年，房价上涨100%，年均增长率为16.7%;房租上涨76.4%，年均增长率为12.7%。租金价格的年均增长率均高于2010-2014年北京职工工资年均涨幅10.8%。

谁在买房，租房?

1、首置成交占比为非首置3倍

自930新政以来，利好改善性需求的政策逐渐入市，催化了改善性需求的释放。从下图看，对二手房的影响不大，虽然非首置购房的比例小幅微升，但首次购房的人数仍是非首置的三倍，刚需仍是市场交易的主力军。

2、60-90㎡成交占比维持在35%左右

从面积上看，近一年以来，60-90㎡的刚需户型仍占总成交量的35%左右，其次为60㎡以下的交易量占比，也就是说，90㎡以下的户型仍受市场欢迎，一定程度上说明由于过高的单价，居民只能选择小户型解决当前的住房问题，刚需仍是市场主力。

3、购房主力为新北京居民

从购房人的性质来看，近一年来，老北京人购房占比维持在35%左右，而本市居民的购房占比维持在77%左右，也就是说新北京人群的购房占比维持在42%左右，该占比已经大于老北京人群的购房占比。

新北京人由于解决了北京户口，定居北京的可能性极大，而定居首要解决的生活问题就是住房问题，随着人口的不断涌入，新北京人已经成为北京购房人群的主力军。

4、购房人群年轻化

2015年，北京购房人群年龄年轻化，平均年龄为34岁，与2014年相比减小1岁;从购房年龄的分布看，购房年龄主要集中在26-40岁之间，占总成交量76.2%。该年龄段的人口面临组建家庭的重任，随着工作收入的逐渐增加，购买力逐渐增强，住房需求较为强烈。

5、租房人群偏好近郊区域

由于北京购房门槛较高，因此外来人口普遍利用租房满足住房需求，据统计，2015外省人口的租赁占比为45%，占租赁总人口的一半。根据云房数据库数据统计，2015年平均每套租金为4260元/月，其中，一居每套租金3589元/月，二居每套租金4292元/月，三居每套租金5954元/月，租一套房相当于普通职工一个月的工资。

从外省人口租赁人群集中的片区来看，由于市区的高租金，居民普遍选择交通方便的近郊区域，例如，北苑，回龙观，天通苑。

居民住房压力如何?

1、北京房价收入比偏离合理区间

房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是用来衡量消费者对房产的实际购买能力。房价收入比值越大，住房压力越大。根据我国的实际情况，按照国家统计局相关数据进行整理计算和跟踪比较，我们认为全国城镇房价收入比保持在6-8属合理区间，并根据2015年住宅成交均价*30(城镇人均住房面积)/当年城镇居民人均可支配收入计算房价收入比。

整体来看，2015年全国商品住宅房价收入比为7.2，仍然属于在6-8的合理区间。然而，2015年，北京房价是收入的25.3倍，严重偏离房价收入比的合理区间，生活在北京的居民仍存在较大的购房压力。

备注：房价收入比=2015年住宅成交均价*30(城镇人均住房面积)/当年城镇居民人均可支配收入

2、低收入居民仅能承受市场租金的37%

近年来，北京租金水平直线上扬，居民收入的上涨幅度低于房价上涨的幅度，多数中低收入者付完房租仅够温饱。整体来看，北京市居民承受租金的能力较低，仅中高等收入及高等收入家庭对房租的承受能力大于全市平均水平。低收入及中低收入的家庭，其收入仅能承受平均租金的37%，55%。

3、居民还贷压力大，平均还贷额度151万元

北京作为中国首都，拥有成熟的产业结构，吸引了大量的外地人来京就业，导致房价的攀升。2015年，北京居民全款买房的占比仅占17.8%，此外，居民的贷款压力集中在100-200W之间，平均还贷额度为151万元，按照最新基准利率(4.9%)，贷款年限30年计算，月均还款额度为8014元，全年还款96168元，是2015年北京城镇居民的可支配收入(27635元)3.5倍。可见，居民的平均还贷压力大，住房已经成为居民奋斗的首要目标。

4、二环内买60㎡的房屋需月还款额过万

从环线的数据来看，二环内买60㎡的房屋，按照首付比例30%，贷款年限30年计算，月均还款额需达到12046元，按照经验，收入是还款额的2倍才能满足居民的基本生活，那么，月收入需达到24092元，然而，一般京城的工薪阶层，月收入过万的可能性极小。

市场潜在住房需求有多大?

1、城镇居民家庭租赁房屋占比为20%

根据统计局2015年统计年鉴数据显示，2014年城镇居民家庭租赁房屋的占比为20%，按照2014年城镇人口1685.9万人计算，2014年城镇居民租赁人口为337.2万人，这个数量相当于整个朝阳区常住人口水平，租赁需求仍较为庞大。

2、常住外来人口占比接近4成

由于北京购房门槛高，外来居民来北京置业只能选择租房来满足住房需求，等收入达到一定水平及满足购房资格后，再选择购房。

根据统计局2015年统计年鉴数据显示，近十年以来，北京常住外来人口呈直线上升的趋势，2005-2015年年均外来人口增长率达12.9%。至2014年，北京常住外来人口818.7万人，占常住总人口的38%。

3、常住人口年龄集中段正处于购房阶段

根据统计局数据显示，北京常住人口的的年龄段集中在20-44岁之间，占总人口的48.7%，按照常住人口的总量2151.6万人计算，集中在20-44岁之间的人口为1047.8万人。购房年龄集中在26-40岁之间，与常住人口年龄集中区间高度重合，再次印证了市场需求的庞大。

云房发声

综上所述，是谁在支撑着北京房地产市场的发展呢?答案是中青年群体，这部分群体由于面临组建家庭的重任，丈母娘压力，孩子上学的压力等，购房需求较为强烈。但是，他们处于事业起步及初步发展期，房价承受能力较为薄弱，北京的高房价，高租金让大多数青年人感叹，买不起也租不起，住房压力极大，部分青年人群付完房租仅够温饱。

然而，这部分人的群体特征是有梦想，有思想，有上进心，正在通往实现自我价值的道路，在整个社会中起到主力军的作用。俗话说，青年兴则国家兴，青年强则国家强。

所以，让我们向生活在北京的中青年致敬，他们不仅面临工作的压力，还面临住房的压力，要不是为了心中的梦想，又有谁愿意生活的这么累呢?

来源：云房资讯

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